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房价与城镇化进程关系及影响研究

作者: 常亮 贾金荣

  摘 要:城镇化水平对房价的积极影响与城镇化水平、凤凰彩票购彩发展水平契合程度以及城镇规模相关,并且城镇化水平对房价上涨弹性有增加的趋势,在房价上涨对城镇发展的反馈机制中调整目前两极化非均衡发展的城镇化路径,即在地区差异化的扩散型城镇化进程推进策略中大力发展中小城市应是我们的选择。
  关键词:房价;城镇化;路径选择
  基金项目:国家社会科学基金项目(08BJL011)
  作者简介:常 亮(1983-),女,陕西西安人,西北农林科技大学经管学院博士研究生,西安外国语大学商学院讲师,主要从事农村凤凰彩票购彩、农业保险研究;贾金荣(1966-),男,陕西泾阳人,西北农林科技大学凤凰彩票购彩管理学院教授,博士生导师,主要从事城市化与农村发展研究。
  中图分类号:F299.21 文献标识码:A 文章编号:1006-1096(2012)03-0050-05收稿日期:2011-06-15
  一、导言
  我国凤凰彩票购彩发展方式处于不断转变中,先后经历了:1996开始的“九五时期”初,以节约资源、提高效率为核心的在工业凤凰彩票购彩范畴内实现粗放式经营向集约式经营的转变;2002年前后,在推进工业凤凰彩票购彩结构优化中改变“高耗能、高污染”状况转向“低能耗、环保”型的凤凰彩票购彩发展;从2010年开始,正逐步从以工业为主要推动力的凤凰彩票购彩发展方式转变为以城镇凤凰彩票购彩为主要推动力的凤凰彩票购彩发展方式转变(王国刚,2010)。恰如2000年诺贝尔凤凰彩票购彩学奖获得者斯蒂格利茨曾今指出的,影响21世纪人类发展进程的两件大事之一当是中国的城镇化,“中国的城镇化将是区域凤凰彩票购彩增长的火车头,并产生最重要的凤凰彩票购彩利益”。显然,在今后的30~50年,城镇化发展进程中住、行、学短缺状况的解决将是支持中国凤凰彩票购彩持久较快发展的主要因素。
  随着各种资源快速向城市集中,城市规模和面貌的日新月异对迁移人口形成了更强的吸引力,直接拉动了住房需求。随着1997年中国人民银行公布的《住房担保贷款管理试行方法》;1998年取消住房实物分配,将个人住房消费推向商品房市场,房地产市场得到了前所未有的发展。
  最近几年,大城市,尤其“京、沪、深”高房价所带来的各种问题颇受关注。但遗憾的是房价的急速攀升一般被简单地归因于快速城镇化所产生的刚性需求,而对房价高涨与目前城镇化进程中城市两极化非均衡发展缺少洞察。从已经完成城镇化进程的西方发达国家的情况来看,城市规模相对固化,以利率为核心的住房信贷政策、通货膨胀等货币因素是影响房价的最主要因素。我国还将继续大力推进城镇化。那么,如何应对由快速城镇化引起的城市地租、房价攀升问题,是我国学术界亟待研究的课题。
  一、文献回顾与评述
  对于城镇化水平与房价关系的研究文献所见不多,但一致认为城镇化对房价具有显著的拉动作用。陈石清等(2008)运用协整分析方法与误差纠正模型,在对1991年~2005年中国房地产价格与城镇化水平关系实证分析后发现,中国城镇化水平的提高是房地产价格上升的原因,两者间存在一种长期稳定的正向变动关系;但时间序列较短,且没有考虑到地域差异和通货膨胀的影响。任木荣等(2009)在其基础上,运用1999年~2006年省级住宅平均销售价格与城镇化率的面板数据,并以商品零售价格指数平减消除物价因素,对城镇化与房价关系采用截面估计和时间估计模型进行进一步实证研究,结果表明城镇化水平对房价具有积极影响。刘章生等(2011)则以江西省1996~2009年社会凤凰彩票购彩数据为依据,认为当前房地产市场是卖方市场,城镇化发展是房价上涨的直接原因,验证了两者之间存在的显著长期稳定的正向变动关系。杨邑龙(2010)将房地产价格上升归于凤凰彩票购彩基本因素和投机成分共同驱动,而前者起关键作用,通过运用协积分析与误差纠正机制,详细分析了1987~2006年城镇化进程对房价上升的刺激作用,得出结论,城镇化水平的提高是房价上升的主要原因,但短期内房价不能充分反映城镇化发展水平,从非均衡状态向长期均衡状态调整的速度偏慢。曾江辉(2010)同样利用中国1997~2009年的城镇化水平和房地产价格的年度数据,在剔除通货膨胀的基础上建立线性回归模型,计算出城镇化水平每上升1%可导致房地产价格上涨117.27元。
  城镇化进程是一个动态过程,单从简单的人口城镇化率考量我国城镇化与房价的关系,严重忽略了人口与城市整体凤凰彩票购彩发展水平的对应关系,也忽视了区域差异对两者关系的深度影响。另外,关系研究应该是双向的,在定量分析了城镇化因素对房价的影响之后,也需要关注快速上涨的房价对我国城镇化走向的影响。
  近年来,在我国过快城镇化发展的表象之下,掩盖着“大城市发展失控”、“中等城市发展不足”、“小城市与农村发展失去生机”等种种事实,这些事实背后则潜伏着将人口最为衡量城镇化水平唯一尺度而无视资源承载力及分配不均问题的认识误区。
  二、城镇化进程对房价的影响
  本文采用Eviews6.0软件,以时间序列2000年~2009年为基准,对全国31个省(市、自治区)的房价与城镇化关系进行定量研究①
  (一)指标选取
  目前,对于房地产价格衡量常采用的有特征价格指数、重复交易价格指数以及两者的混合,由于房地产指数理论研究和实践探索仍处于起步阶段,为了避免各种价格指数存在的问题,这里采用商品房平均销售价格,并以2000年商品零售价格指数为基准同比平减剔除通货膨胀影响。
  城镇化进程是一个复杂的动态过程,这里通过加入凤凰彩票购彩发展水平对城镇化水平进行综合测度,以便克服人口城镇化率无法客观表现适度城镇化发展水平的弊端,计算如下
  综合城镇化率=人口城镇化水平工业化水平×100%
  其中,人口城镇化水平=城镇人口总人口×100%,工业化水平=第二三产业产值总产值×100%
  从表1可以看出:商品房平均销售价格的均值为2571.42元/平方米,标准差为1783.70,各地差异较大,商品房平均销售价格最高值与最低值相差约14倍;依据偏度值、峰值和Jarque-Bera量,各地的商品房平均销售价格不服从正态分布,呈现出右偏的尖峰分布。综合城镇化水平各地区差异同样较大,均值为49.45%,标准差为13.88,且呈现左偏的尖峰分布,但陡峭性低于商品房平均销售价格;其中综合城镇化水平最高的为北京89.95%,最低为四川22.97%。
  (二)单位根检验
  若一个随机过程的均值和方差在时间过程上保持是常数,并且在任何两个时期之间的协方差仅依存于该两个时期的距离或滞后,而不依赖于计算这个协方差的实际时间,则称为平稳随机过程。在运用时间序列进行计量分析之前,为了避免伪回归,确保估计结果的有效性,需要先对面板序列进行平稳性检验。面板数据的单位根检验根据假设不同分为两类:相同单位根过程下的检验和不同单位根过程下的检验。这里对P序列和U序列进行相同单位根的LLC检验和不同单位根的Fisher-ADF检验。
  1.P序列平稳性检验
  P序列LLC检验得到的量为10.247,相应概率值为1,因此不能拒绝“各截面具有相同单位根过程”的原假设。Fisher-ADF检验假设各截面序列具有不同的单位根过程,量为7.01978,相应概率值为1,不能拒绝原假设,即对于所有的截面成员序列都有一个单位根。对P序列的一阶差分进行单位根检验,LLC检验结果量为-8.59582,拒绝原假设,可认为面板数据序列P的一阶差分序列△P没有单位根; Fisher-ADF检验量相应概率值非常小,从而也拒绝原假设“所有截面成员序列都有单位根”。因此,面板数据序列P及其一阶差分△P的单位根检验结果说明序列P是非平稳的,而它的一阶差分序列是平稳的。
  2.U序列平稳性检验
  同样,对U序列及其一阶差分△U进行单位根检验,结果如表3所示,序列U的LLC检验量相应概率值为0.2911,可以认为不能拒绝原假设,即U序列有相同的单位根;Fisher-ADF检验量为19.8064,相应概率为1,说明对所有截面成员序列U都有一个单位根。U序列一阶差分△U的LLC检验和Fisher-ADF检验的量相应的概率值都非常小,所以拒绝原假设,即U序列的一阶差分△U没有单位根。
  因此,序列P和序列U都是一阶差分平稳的,满足协整检验的前提条件。
  (三)协整检验
  协整检验是考察变量间长期均衡关系的方法。所谓的协整是指若两个或多个非平稳的变量序列,其某个线性组合后的序列呈平稳性,此时我们称这些变量序列间有协整关系存在。
  对各截面回归方程的残差序列组成的序列组的单位根进行检验,LLC检验量等于-8.97478,其概率值等于0.0000,拒绝“各截面回归方程的残差序列具有相同单位根过程”的原假设。Fisher-ADF检验量等于135.308,其概率值为0.0000,拒绝“所有截面回归方程的残差序列都有单位根”的原假设。根据LLC检验和Fisher-ADF检验的结果,可以认为所得到的各截面残差序列不具有单位根,即这些残差序列是平稳的,从而表明面板数据序列P和U之间存在协整关系,也就是说两者之间存在着长期稳定的均衡关系。
  (四)模型估计
  1.模型建立
  对面板数据模型进行估计时,需要对模型形式进行检验,即检验样本数据符合混合回归模型、变截距模型以及变系数模型中的哪一种。模型形式设定检验使用协方差分析检验。对于含有N个截面成员的面板数据模型为
  yit=αi+β1ix1it+β2ix2it+…+βkixkit+μit(1)
   i=1,2,……,N, t=1,2,……,T
  检验的原假设:
  H0:模型(1)中的解释变量系数对于所有的截面成员是相同的(即斜率系数是齐次性的),但截距项不同,该模型形式为变截距模型
  yit=αi+β1x1it+β2x2it+…+βkxkit+μit(2)
  i=1,2,……,N, t=1,2,……,T
  H1:模型(1)中的解释变量系数和截距项对于所有截面成员都是相同的,即该模型形式为混合回归模型
  yit=α+β1x1it+β2x2it+…+βkxkit+μit(3)
  i=1,2,……,N, t=1,2,……,T
  模型形式的两个F检验量
  F2=(S3-S1)/(N-1)(K+1)S1/NT-N(K+1)~
  F(N-1)(K+1),NT-N(K+1)(4)
  F1=(S2-S1)/(N-1)KS1/NT-N(K+1)~
  F(N-1)K,NT-N(K+1)(5)
  其中,N是截面成员个数,T是每个截面成员的样本观测时期数,K是非常数项解释变量个数, S1、S2、S3 分别是模型(1)、模型(2)、模型(3)的回归残差平方和(樊欢欢 等,2009)。在原假设H1、H0成立的条件下,检验量F2、F1分别服从特定自由度的F分布。
  根据模型假设,N=31,T=10,K=1,通过计算不同模型的回归残差平方和得S1=1.13×108,S2=2.41×108,S3=5.44×108,两个检验量F2、F1经过计算分别为
   F2=15.765,F1=9.364
  由于F2>F(0.95,60,248)=1.5053,F1>F(0.95,30,248)=1.3727,在5%的检验水平下拒绝相应的原假设H1以及H0,因此对本样本数据拟合变系数模型比较合适。并且,由于只是对样本自身效应进行分析,对于各地区特点情况对城镇化水平的影响也颇为重要,在这方面面板数据的固定效应模式更具有优势,即建立固定效应变系数模型。
  2.模型结果
  由于国家政策以及区域联系日益增强,各地区的行为偏好在某些程度上具有一定相似性,存在横截面相关,同时不同地区城镇化发展的差异性又存在横截面异方差;并且,截面个数大于时序个数,因此,选用截面加权的GLS进行估计,估计结果如表4所示。
  模型估计的R2值为0.91823,R2值为0.89811,模型对样本拟合效果较好;F量为45.65091,概率值为0.0000,方程显著性为非常显著;DW量为1.62269,比较接近于2,表明模型估计结果的残差序列不存在一阶序列自相关。所有的参数估计通过了检验,可见整个模型拟合较好,说明城镇化水平与房价存在高度相关性。
  常数项为-8136.194,t量-10.50044,相应概率值0.0000,非常显著,代表了31个省(市、自治区)自身房价水平的平均值。解释变量U的系数表示综合城镇化水平的边际房价,除了吉林、上海、西藏,其他地区U的参数估计都是在5%的水平下显著的,边际房价介于39元/平方米~1365元/平方米之间,说明各地区边际房价存在巨大差异,截距项表示相应地区房价相对于房价平均值的偏离。
  除了吉林、上海、西藏三个地区,结合综合城镇化水平增长率、房价涨幅,对其余28个省(市、自治区)进行聚类分析,结果分为三类:{1:北京},{2:内蒙古,浙江,福建,贵州},{3:天津,河北,山西,辽宁,黑龙江,江苏,安徽,江西,山东,河南,湖北,湖南,广东,广西,海南,重庆,四川,云南,陕西,甘肃,青海,宁夏,新疆}。第一类为边际房价最高,综合城镇化水平增长率最慢而房价涨幅最快的地区。北京十年来综合城镇化水平虽然只增长了6.71个百分点,但由于其综合城镇化基础水平较高,均值为75.68%,已经处于城镇化高度发达阶段;房价均值为地区最高,达到7987元/平方米,房价涨幅达到1.87倍;综合城镇化水平与房价的关系为综合城镇化水平增加1个百分点,房价将增加1364.98元/平方米,总体上北京住房的城镇化机会成本较高,已经体现出城镇化后期特征。第二类为边际房价次高,综合城镇化水平增长率和房价涨幅都次高的地区,其中内蒙古,浙江,福建,贵州的综合城镇化水平均值为51.69%、53.68%、48.44%和30.12%,增长率为3.63%、11.56%、14.55%、6.02%,可见这四个地区城镇化水平处于加速发展阶段;房价涨幅分别为1.27倍、2.65倍、1.40倍和1.02倍,并且综合城镇化水平增加1个百分点,房价将分别增加342.07元/平方米、780.20元/平方米、423.83/平方米、360.73/平方米;说明房价与城镇化发展进程基本处于相互和谐阶段,但需要对房价适当控制,未雨绸缪。第三类为边际房价最低,综合城镇化水平增长率最快而房价涨幅最慢的地区,其中,天津、江苏、广东和海南为第三类中房价和综合城镇化率均值都高,且房价涨幅快于城镇化进程,出现了房价城镇化虚高问题。
  综合以上分析,虽然综合城镇化水平对于房价具有正的积极影响,但这个影响在地区之间存在着一定差异性,表现为:城镇化水平对房价的影响在各个地区及年份存在着一定差异,其与城镇化水平和凤凰彩票购彩发展水平的协调程度以及城镇规模相关;不同地区的城镇化水平对于房价的影响力度不同,即城镇化水平越高的地区,其对房价的边际影响越大;在时间序列上表现出相对于其他影响房价的因素,城镇化水平对房价上涨弹性有所增加。
  三、房价对城镇化进程的影响
  房价与城镇化之间存在着双向关系,即城市为住房市场提供了特定空间,随着人口与产业集聚效应对土地、住房需求产生的扩大作用在资源稀缺性的条件下表现出城市地租和房价的不断上升,经过上述实证分析也验证了城镇化对房价的积极作用;同时,房价对城镇化也存在正向促进作用,但当房价的高涨脱离了凤凰彩票购彩发展水平和城镇化水平之后又会对城镇化有反向抑制作用。目前虚高的房价对城市的潜在进入者已经形成了壁垒,使得城镇化成本增加,企业利润下降,导致人口与资本集聚速度的放缓,影响城市发展动力,甚至还可能出现人口和资本流出的逆城镇化发展阶段。因此,仅将目前房价高涨的普遍现象归于快速城镇化产生的刚性需求所致未免有些偏颇。
  (一)房价对城镇化正向促进作用
  房价不断上升意味着对于此行业投资预期的上升,自然吸纳更多资金流入,从而随着房地产行业的发展而对城镇基础设施予以不断改善,促进城镇生活环境的提高,加之房地产业发展过程必然出现对于劳动力的大量需求,势必吸引和容纳更多的农业人口进入城镇。此外,房地产业与其相关的其他产业的联动作用,促进了整个城镇凤凰彩票购彩社会的发展。在大量资金与农业人口向城镇集聚效应的影响下,城镇化进程得以快速推进。值得强调的是,房价对于城镇化的正向促进作用是基于房价与城镇化水平、凤凰彩票购彩发展水平的相互协调之上的。
  (二)房价对城镇化反向抑制作用
  目前房价过高与城市发展失衡、城市规模两极化之间的不协调严重影响城乡及不同层级城市之间的人口、资源要素合理流动和凤凰彩票购彩协调发展,进而增加城镇化成本,阻碍凤凰彩票购彩由非均衡增长向均衡增长的转变。
  1.农村剩余劳动力转移受阻
  城镇化的中心问题是农村剩余劳动力的转移,特别是实现农民工“市民化”,这是“十二五”城镇化进程的重头戏,也是推进城乡一体化的突破口。农村劳动力要在城市得以生存,必须经历市场选择的过程,只有当个体的人力资源禀赋与基本的凤凰彩票购彩条件达到特定的市场要求,才能被城市融入和吸纳。换言之,农村劳动力实现由农村向城市的转移,需要具备必要的凤凰彩票购彩支持、与教育水平相联系的个体素质以及强烈的市民化意愿。在现阶段房价高涨对财富分配格局极大转变的条件下,住房市场显然在构筑城市壁垒中扮演了重要的角色,增加了农村剩余劳动力的转移成本,对于农村劳动力转移起到了抑制作用。
  以2009年每平米房价占农村居民家庭人均年收入的比重来看,该值平均在76.50%,房价占收入最低比重的江西,比例也达到52.08%;上海、北京、海南每平米房价甚至是年收入的1.03倍、1.18倍、1.32倍。虽然农村居民收入在逐步增长,但对于快速攀升的房价,其转移到城市的住房凤凰彩票购彩成本相对于收入无疑要高得多,使得居住成本成为比户籍制度还要高的阻碍农村剩余劳动力永久进入城市的巨大门槛。
  当农村人口勉强只能把76.50%的收入用于供房(欧美发达国家的标准:居民用于住房开支应小于收入30%),其可支配收入中的教育支出、健康投资等便相应减少,长期将影响到农村劳动力的人力资本积累,从而造成就业市场竞争力弱化而引发的收入水平难以有效提高的尴尬局面。
  各种动机与愿望以及对于城市美好生活的向往是农村剩余劳动力向城市转移的自发动力,这就使“怎样进城,何时进城,进城如何生活”成为首先要考虑的问题。房价的急剧攀升,严重影响到农村人口进城后对于城市工作和生活稳定性的要求,增加了农村剩余劳动力转移的心理成本。一旦农村人口“市民化”意愿减弱,期望得不到很好满足而产生边缘化,其对农村的归属感反而会有所强化。即便在户籍、社会保障等制度不断改进的宏观环境中,推进符合落户条件的农业人口逐步转为城镇居民的任务在城镇化快速发展进程中由于房价因素反而难而非易了。
  国家局的调查表明:29.19%的农民工居住在集体宿舍里,20.14%的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里,7.88%的农民工居住在工作地点,6.45%的农民居住在临时搭建的工棚里,还有12.54%的农民工在城里没有住所,只能往返于城郊之间(陈湘 等,2010)。在城市工作的大部分农民工,没有固定住所,无力购买商品房,无权购买凤凰彩票购彩适用房,也没有廉租房供应,城市仅仅是他们停留的“驿站”,只能在豪华住宅与公寓大楼背后像候鸟一样在城乡之间迁移。可见,中国城市的高房价已经严重阻碍了农村劳动力从农村向城市的固定性和永久性转移,这使得农民进城的居住方式、人口流动和财产及收入分配方面,表现出以下四大景观:人口“工棚式、集体宿舍式和简陋租赁式”转移;人口长期(多年)在城乡和区域之间剧烈流动;形成大规模的城乡无房流浪人员;城市中将形成食利房东和交租农民工两个阶层(周天勇,2009)。
  2.资源非均衡配置下的城市发展动力后劲不足
  房价的持续快速上涨使得房地产行业的利润水平大大高于社会平均利润,引导社会资本不断注入房地产业,造就了房地产业目前过快发展;随之关联效应和扩散效应的影响,带动了钢材、水泥、装饰材料等建筑材料需求的增加,刺激了煤炭、采掘、建材制造等行业。目前我国住房建设耗用钢材占全国钢材用量的20%,钢材消耗比发达国家高出10%~20%;水泥用量占全国总量的17.6%,每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤;住房建设过程中耗能占城市总耗能的20%以上,耗水占城市用水的32%,全国城乡住房建筑总量中节能住宅不足2%(贺建清,2008),导致了自然和社会资源严重配置不均,不仅给整个生态环境造成沉重的压力,而且不利于城市的可持续发展。
  对比2000年~2008年城市市政公用设施建设投资和住宅建设投资不难发现,住宅建设投资占全社会固定资产投资比重以及占国内生产总值的比重都是市政公用设施建设投资的3倍多(见表5),鳞次栉比的“高楼城镇化”现象,严重背离了城镇化进程中对城市功能的定位,更遑论教育、医疗等公共服务的提供。特别在我国非均衡的城镇化进程中,对于特大、大型城市快速发展带来的交通、污染等“城市病”的治理,对于中小城市促进发展建设的支持都需要各种自然和社会资源的给予,房价持续高涨引发的不仅仅是资源配置不均衡,更重要的是影响了城市发展的后继动力。
  3.延缓制度性壁垒消融
  城乡二元结构形成的一个原因就是在于制度安排的“偏护”,也就是人为设置了制度壁垒,如户籍制度、土地制度、社会保障制度等,随着中央和地方政府对于统筹城乡发展的一系列新政策出台,目前“二元性”有了一定程度的缓解。那么,房价高涨与制度壁垒又有何关联呢?以影响人口在城乡间转移的户籍制度为例,其主要功能在于保持不同地区的凤凰彩票购彩落差,现阶段房价的过快上涨不仅难以缓和这一落差,反而使其越来越扩大化。房价大幅上涨导致的城乡居民家庭财富分配格局改变不仅进一步拉大了城乡居民之间的财富差距,而且也拉大了城市内部高低收入群体之间的财富差距。虽然,松动户籍制度的改革是大势所趋,在高房价影响下的凤凰彩票购彩落差扩大化对这一趋势却起到了延缓作用,即房价过高延缓了制度性壁垒的消融,这不仅影响到制度安排的效应,更严重影响了城镇化进程。
  四、协调房价与城镇化关系的路径选择
  为什么伴随国家一次甚于一次楼市调控政策的不是房价下调,而是房市持续高温呢?仔细探究不难发现,当前“大城镇化”的现象愈演愈烈,凤凰彩票购彩发展水平较高地区的大城市利用其先天优势与凤凰彩票购彩发展水平不足地区的中小城市争夺资源,同质化的“大而全”的产业发展方式助长了大城市在空间上的迅速膨胀,致使人口爆炸式的增长,土地、教育、医疗等资源逐渐紧绷,环境污染、交通拥挤、贫富差距悬殊等顽疾一一出现;加之大城市一向是投资热土,使得高涨的房价一经热炒更是高不可攀。另一方面,大城市房价对于中小城市房价具有标杆意义,前者高则后者高,前者降则后者降,这也是为何在大城市房价普涨之后,二线、三线城市开始房价高涨的重要原因。
  从上述对于城镇化与房价相互关系和影响的研究中,除了发现人口转移、房价波动统一于城镇化发展进程之外,其实更引人深思的是房价上涨对于城市发展所具有的反馈机制作用。无容置疑,以稳定房价为重点的宏观调控措施是与城镇化战略相契合的,施行具有地区差异化的城镇化进程推进策略和房地产发展规划是势在必行的。一方面,对于凤凰彩票购彩发展达到一定水平且城镇化先行地区,应将城市发展速度与规模控制在城市合理承载力之内,减少由于城市过度发展导致的一系列以居住和生活空间拥挤、交通堵塞、公共设施和公共事业消费过度拥挤为外在表征的微观层面上的市场交易效率恶化,即宏观层面上的“不便利”问题;另一方面,要大力发展中小城市,重视农村,尤其城市边缘地带农村社区的建设问题,解决城镇化进程中“发展不足”与“发展过度”的问题。政府应顺应市场发展的客观规律,变堵为疏,合理引流与分流,尽力缩小各地区城市之间、城乡之间在社会凤凰彩票购彩发展水平上的差异,切实解决区域间在教育、医疗卫生、交通运输、社会保障等方面的不平等问题。
  ①数据来源:2000~2009年的《中国年鉴》,《新中国60年资料汇编》计算而得。
  ②分别以P、U代表商品房平均销售价格和综合城镇化水平的poll序列名
  参考文献:
  陈石清,朱玉林.2008.中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J].凤凰彩票购彩问题(1):47-49.
  樊欢欢,张凌云.2009.Eviews分析与应用[M].北京:机械工业出版社.
  贺建清.2008.再论房价持续升温问题[J].中国物价(10):58-59.
  任木荣,刘波.2009.房价与城市化的关系――基于省际面板数据的实证分析[J].南方凤凰彩票购彩(2):41-49.
  王国刚.2010.城镇化:中国凤凰彩票购彩发展方式转变的重心所在[J].凤凰彩票购彩研究(12):70-81,148.
  (编校:育 川)
  An Impact Study on the Relationship between Housing Price and Urbanization
  CHANG Liang, JIA Jin-rong
  (1.Business School Xian foreign Studies, Xian 710128, China; Management School Northwest University of A & F ,Yangling 712100,China)
  Abstract: Based on the analysis of the rigid demand between urbanization and housing price and with the concept of comprehensive urbanization level, the study analyzes urbanization impact on housing price by establishing a fixed effect variable coefficient model and exploring the urbanization development problems caused by housing price escalation. Itconcludes that the active impact of urbanization on housing price is related to the coordination degree of each other together with the city scales. Moreover the housing price elasticity with urbanization is increasing. It is an advisable option to develop medium and small cities to adjust the unbalanced and polarized development route of the urbanization against housing price escalation and urbanization
  Key words: Housing Price; Urbanization; Route Option

论文来源:《凤凰彩票购彩经纬》 2012年第3期
转载注明来源:http://www.gelisagency.com/2/view-2295494.htm



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